반전세 계산법과 반전세 계산기 활용법 월세 전환 공식 총정리

전세 구하기가 갈수록 어려워지면서 반전세를 찾는 수요가 꾸준히 늘고 있습니다. 그런데 막상 반전세 매물을 보면 보증금과 월세 금액이 적정한지 판단하기 쉽지 않죠. 이 글에서는 반전세 계산법의 핵심 공식과 실제 계산기 활용법을 정리했습니다.

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반전세란? 월세와 구분하는 기준

반전세는 전세와 월세의 중간 형태 임대차 계약으로, 전세보다는 보증금이 적고 그 대신 일부 금액을 월세로 내는 방식입니다.

그렇다면 반전세와 월세는 어떻게 구분할까요?

보증금이 월세의 240배(20년치)보다 많을 경우 반전세로 구분합니다.
예를 들어, 보증금 2억 원에 월세 60만 원인 집은 20년치 월세가 60만 원 × 240개월 = 1억 4,400만 원으로, 보증금이 더 크기 때문에 반전세입니다.
반대로 보증금이 20년치 월세보다 적으면 일반 월세로 분류됩니다.

전세에서 X만큼의 보증금을 월 Y만큼의 월세로 전환했을 경우, `{(Y × 12) / X} × 100`에 해당하는 값이 전월세 전환율입니다.

이 전환은 법정 전환율의 최대치가 정해져 있으며, 2026년 현재 ‘기준금리 + 2%’가 최대 상한입니다.

한국은행은 2026년 4월 기준금리를 2.5%로 동결하고 있습니다. 따라서 현재 법정 전월세 전환율 상한은 2.5% + 2% = 4.5%입니다.

현재 기준 전월세 전환율의 상한선은 주택은 4.5%, 상가는 11.25%이며, 기준금리에 따라 자주 변경됩니다.

월세 = (전세금 − 반전세 보증금) × 전환율 ÷ 12

전세금 4억 원, 보증금 2억 원, 전환율 5%라면, (2억 × 0.05) ÷ 12 = 약 83만 3천 원의 월세가 산출됩니다.

전환율 4.5%(2026년 법정 상한 기준)를 적용하면:

공식을 직접 계산하는 게 번거롭다면 아래 온라인 계산기를 활용하면 편리합니다.

근저당이 설정된 집에 반전세로 입주할 때는 근저당 금액과 집 시세(매매가)를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 보호를 위해 아래 사항을 체크하세요.